Главная » Недвижимость » Эволюция массового жилья в России: срез за сто лет

Эволюция массового жилья в России: срез за сто лет

Источник: ЦИАН

Источник фотографии

Как изменилось жилье россиян за век? Эксперты Аналитического центра Циан выяснили, как варьируются площадь, стоимость, этажность и другие характеристики жилья в зависимости от возраста здания.

Аналитики изучили вторичные предложения в домах, построенных за последнее столетие в городах-миллионниках РФ, а также в Московской и Ленинградской областях.

— Средняя площадь жилья в домах, построенных за последнее десятилетие, снизилась почти на четверть. Она равна 58,9 кв. м, что на 16 кв. м меньше, чем в 2000-х.

— 12% из построенных за столетие домов сданы в 2010-х. Пик строительства пришелся на 1960-е.

— За столетие высота дома увеличилась на 8 этажей. Высота усредненного дома, появившегося в 2010-х, — 13 этажей.

— Монолитные дома приходят на смену панельным. Треть всех корпусов, построенных в последнее десятилетие, — монолитные.

— Самая дорогая недвижимость продается в домах, сданных 100 лет назад: средняя стоимость 1 кв. м превышает 200 тыс. рублей.

Мода на компактность

Средняя площадь квартир и апартаментов в домах, введенных в эксплуатацию с 2010 по 2019 год, уменьшилась на 22% — до 58,9 кв. м. Для сравнения: площадь жилья, «рожденного» в 2000–2009 годы, составляет 75,2 кв. м.

ЗА ПРОШЕДШЕЕ ДЕСЯТИЛЕТИЕ СРЕДНЯЯ КВАРТИРА УМЕНЬШИЛАСЬ НА 16 «КВАДРАТОВ», ЧТО СОПОСТАВИМО С ПЛОЩАДЬЮ ОТДЕЛЬНОЙ КОМНАТЫ.

Эксперты Циан связывают эту тенденцию с широким распространением студий, которые начали проектироваться с 2014 года, а также квартир европейского формата с объединенной кухней-гостиной.

Наименьшая средняя площадь квартир за последнее столетие отмечена для домов, построенных в 1960–1969 годы, — 43,3 кв. м. Именно на этот период пришелся основной объем ввода хрущевок. В 1970-х показатель увеличился до 47,4 кв. м. Это связано с активным строительством крупнопанельных многосекционных жилых домов.

Средняя площадь жилья варьируется в зависимости от конкретного города. Минимальная средняя площадь предложения в домах, возведенных в 2010–2019 годы, зафиксирована в Ленинградской области (49,7 кв. м), Волгограде (51,5 кв. м) и Самаре (52,6 кв. м). Максимальные значения отмечены в Москве (69,4 кв. м), Казани (69,1 кв. м) и Санкт-Петербурге (63,6 кв. м).

«Средняя площадь жилья продолжит уменьшаться, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — К примеру, в Москве студии на первичном рынке занимают сегодня порядка 6% общего объема предложения, хотя еще в 2014 году подобные планировки практически не были представлены».

По словам эксперта, рост стоимости квадратного метра и одновременное снижение платежеспособности потенциальных клиентов стимулируют девелоперов проектировать относительно небольшие площади — это уменьшает бюджет покупки.

Средняя площадь квартир, построенных в 2010–2019 гг.

Город Средняя площадь, кв. м

Москва 69,4
Казань 69,1
Санкт-Петербург 63,6
Екатеринбург 61,5
Нижний Новгород 58,7
Московская область 58,3
Уфа 57
Красноярск 56,8
Пермь 56,8
Воронеж 56,6
Челябинск 56,1
Омск 55,5
Новосибирск 54,1
Краснодар 53,6
Самара 52,6
Волгоград 51,5
Ленинградская область 49,7
Источник: Аналитический центр Циан

Строительный бум: Краснодар в лидерах

За последнее столетие 12% жилых многоквартирных домов в крупнейших городах построены в 2010–2019 годы.

АБСОЛЮТНЫМ ЛИДЕРОМ СТАЛ КРАСНОДАР (38% ЗДАНИЙ ВВЕДЕНО В ЭКСПЛУАТАЦИЮ В ПОСЛЕДНЕЕ ДЕСЯТИЛЕТИЕ). ЭКСПЕРТЫ ЦИАН ОБЪЯСНЯЮТ ЭТО ВЫСОКОЙ МИГРАЦИЕЙ.

Согласно официальным данным, в период с 2010 по 2017 год Краснодар стал вторым после Москвы по миграционному приросту населения среди городов с числом жителей от 100 тыс. человек.

Активно застраивались в 2010–2019 годы Новосибирск (14% домов из тех, что были введены в эксплуатацию за последние 100 лет) и Московская область (13%). Наименьшие показатели отмечены в Москве (6%), Нижнем Новгороде (7%) и Перми (8%).

Доля построенных жилых домов в крупнейших городах, % от кол-ва введенных корпусов за 1920–2019 гг.

Город 2009–2009 гг. 2010–2019 гг. Динамика, п.п.

Краснодар 11% 38% 28
Новосибирск 8% 14% 6
Московская область 9% 13% 5
Красноярск 12% 13% 1
Воронеж 13% 13% 0
Челябинск 11% 12% 1
Ленинградская область 5% 11% 6
Самара 7% 11% 4
Санкт-Петербург 10% 10% 0
Омск 7% 10% 3
Екатеринбург 9% 9% 0
Казань 17% 9% –8
Уфа 11% 9% –2
Волгоград 5% 8% 3
Пермь 5% 8% 3
Нижний Новгород 8% 7% 0
Москва 10% 6% –4
Источник: Аналитический центр Циан

Больше всего домов (27%) в крупнейших городах было сдано в эксплуатацию в 1960–1969 годы, когда по всей стране велось строительство хрущевок. Максимальная доля сданных корпусов в этом периоде отмечена в Перми (34%), Санкт-Петербурге (33%) и Москве (32%).

Плюс 8 этажей за 100 лет

Развитие индустриального домостроения, использование монолитных технологий и металлоконструкций позволило девелоперам планомерно увеличивать этажность зданий.

Средняя высотность домов, построенных в 1920–1929 годы, — 4,9 этажа. Этот показатель оставался практически неизменным на протяжении следующих 40 лет. К 1969 году этажность достигла 5,6 этажа. Начиная с 1970 года в результате массового строительства панельных домов высота домов увеличивалась быстрыми темпами.

Жилые корпуса, сданные в 1970–1979 годы, имеют в среднем 7,8 этажа. В 2010–2019 годы показатель вырос до 13,1 этажа. Максимальная средняя этажность зафиксирована в Екатеринбурге (16,1 этажа), Москве (15,6 этажа) и Красноярске (15 этажей). Второе место столицы связано с развитием малоэтажной застройки на территории Новой Москвы. Минимальные значения отмечены в Волгограде (8,9 этажа), Самаре (9,6 этажа) и Омске (10,9 этажа).

Изменение средней этажности по крупнейшим городам за последние десятилетия

Город 2000–2009 гг. 2010–2019 гг. Динамика, этажи

Екатеринбург 13 16,1 3,1
Москва 15,5 15,6 0,1
Красноярск 10,1 15 4,9
Пермь 12,5 14,8 2,3
Воронеж 10,9 14 3,1
Санкт-Петербург 11,7 13,6 2
Уфа 10,9 13,4 2,6
Нижний Новгород 10,2 13,4 3,2
Новосибирск 10,9 13,3 2,4
Московская область 12,2 12,8 0,6
Челябинск 10,2 12,4 2,2
Казань 9,1 11,6 2,5
Краснодар 9,7 11,6 1,9
Ленинградская область 7,3 11,1 3,8
Омск 9,1 10,9 1,7
Самара 12,1 9,6 -2,4
Волгоград 10,7 8,9 -1,8
Среднее значение 12,2 13,1 0,9
Источник: Аналитический центр Циан

Что касается данных по средней этажности построенных домов за последнее десятилетие, то рост действительно есть, особенно по сравнению с 2010 годом.

Средняя этажность домов, возведенных за последнее десятилетие

Город 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Самара 6,9 7,8 9,1 8,9 10,1 7,7 12,2 12,1 16,8 25
Уфа 7,5 13,1 12,5 11,8 10,9 13,7 13,9 14,8 17,3 21,8
Красноярск 6,8 12,4 12,3 12,9 13,4 16,1 15,7 17,9 18 19,1
Москва 9,9 17,8 17,3 15,6 14 12,8 15,1 14,9 16,9 18,1
Нижний Новгород 6,9 12,5 12,8 10,3 12,9 14,7 14,9 16,2 15,4 17,9
Екатеринбург 7,4 15,1 14,3 16,8 14,2 14,4 18,7 19,5 18,8 17
Воронеж 7,3 12,2 11,8 12,3 13 14,2 15 16,2 17,7 16,6
Пермь 6,6 16,6 16 15,3 14,3 14,9 14 13,8 15,8 16,5
Московская область 6,8 13,7 12,6 13,5 12,1 12,4 11,5 13,3 13,6 16,1
Санкт-Петербург 7 11,3 12,9 12,8 13,4 14,1 13,7 15,3 14,4 15,6
Краснодар 7 10,6 9 11,4 10,5 11,6 11,7 12,9 14,4 15,5
Ленинградская область 5,4 8,5 8,7 9,8 9,2 10,7 10,4 12,2 13,7 15
Омск 6,2 10,6 10,6 10 10,7 8,7 12,4 13,6 9 14
Новосибирск 6,7 12,6 12,8 11,5 14,3 12,1 13,8 14 17,5 13,6
Волгоград 6,5 11,3 9,4 7,2 8,4 10,3 9,5 9 6,9 11,4
Челябинск 6,5 11,4 11,2 11 11,9 14,8 13,4 14,3 12,7 11,2
Казань 7,1 11,2 12,1 11,5 10,9 10,6 13,8 12,8 н/д н/д
Источник: Аналитический центр Циан

«Монолит» вместо «панели»

Монолитные дома с каждым годом занимают большую долю среди готовых зданий. Из домов, сданных в 2010–2019 годы в крупнейших городах, 33% — монолитные, 25% — кирпичные, 21% — панельные. За последнее десятилетие доля монолитных зданий увеличилась на 15 п.п. Панельные и кирпичные корпуса «потеряли» 13 п.п. и 7 п.п. соответственно.

В последнее десятилетие монолитное домостроение лидирует не во всех городах. Наибольшая доля монолитных корпусов представлена в Екатеринбурге (65%), Санкт-Петербурге (57%), Москве (48%). Максимальная доля кирпичных домов — в Самаре, Волгограде, Уфе, а «панели» — в Челябинске. Эксперты Циан обращают внимание на обратную зависимость между долей кирпичных зданий и этажностью. Чем больше в городе кирпичных домов, тем ниже средняя высотность.

ВТОРИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, ПОСТРОЕННАЯ В ПЕРВОЙ ПОЛОВИНЕ XX ВЕКА, ПРЕДСТАВЛЕНА ПРЕИМУЩЕСТВЕННО В КИРПИЧНЫХ ДОМАХ. С 1920 ПО 1959 ГОД ДОЛЯ ТАКИХ ЗДАНИЙ СРЕДИ СТРОЯЩИХСЯ В КРУПНЕЙШИХ ГОРОДАХ ДОСТИГАЛА В СРЕДНЕМ 86%.

«С 2010 по 2018 год в России 36% введенной жилой площади — кирпичные дома, — комментирует Алексей Попов. — Монолитные здания занимают 16%, панельные — 12%. Преобладание кирпичных зданий среди построенного жилья объясняется высокой долей индивидуального жилищного строительства в нашей стране: 42% в период с 2010 по 2018 год».

Дорогая история

Наибольшая стоимость 1 кв. м на вторичном рынке зафиксирована в домах, построенных в период с 1920 по 1929 год, — в среднем 202 тыс. рублей. Столь высокая цена связана с расположением данных объектов: 65% квартир и апартаментов экспонируются в Москве, преимущественно в центре города: Хамовники, Басманный, Пресненский районы. Средняя стоимость 1 кв. м столичного жилья, построенного в 1920–1929 годы, составляет 272,6 тыс. рублей. В число лидеров по цене также входит Санкт-Петербург (103,5 тыс. рублей) и Краснодар (82 тыс. рублей). В Красноярске и Уфе отсутствуют предложения в домах, сданных в 1920-е годы XX века.

Высокая средняя стоимость квадратного метра также отмечена для квартир, введенных в эксплуатацию с 2000 по 2009 год: 120 тыс. рублей. Лидерами стали Москва (232,5 тыс. рублей), Санкт-Петербург (125 тыс. рублей) и Московская область (92,8 тыс. рублей).

В домах, построенных за прошедшее десятилетие (2010–2019), средняя стоимость «квадрата» — 93 тыс. рублей. Относительно нулевых снижение составило 22,5% в целом по рынку.

В наибольшей степени падение коснулось Самары (–19%), Москвы (–14%), Санкт-Петербурга (–9%). Рост цен зафиксирован в Ленинградской области (+10%) и Казани (+5%).

«Снижение средней стоимости квадратного метра в столице объясняется как изменением структуры предложения, так и градостроительной политикой, — поясняет Алексей Попов. — 15–20 лет назад велось строительство преимущественно жилья бизнес- и элитного классов, поэтому средняя цена «квадрата» в таких домах сохраняется на высоком уровне. С середины 2010-х в столице стартовала программа реновации бывших промзон. В результате рынок пополнился более доступным предложением массового сегмента, что уменьшило среднюю стоимость 1 кв. м в Москве на 32 тыс. рублей за последнее десятилетие».

Источник

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*